« Trois millions de logements vides, et je ne trouve rien à louer à Rennes. Ils sont où ? » Un lecteur m’a envoyé la question comme ça, en deux phrases. Le chiffre est bon : 3,1 millions de logements sont vacants en France hors Mayotte, soit 8,2 % d’un parc de 37,8 millions de logements, d’après les estimations annuelles du parc de logements de l’INSEE et du SDES. Un logement sur douze. Sa deuxième phrase est plus intéressante que la première, parce que ces logements ne sont presque jamais là où on les cherche.
- 3,1 millions de logements vacants, soit 8,2 % du parc total
- +1,2 million en trente-cinq ans, une hausse de 60 %
- 1,1 million de logements vides depuis plus de deux ans dans le parc privé
- 118 330 logements durablement vides dans les communes où la demande dépasse l’offre
- 16,1 % de vacance en Martinique et 15,9 % en Creuse, contre 3,1 % en Corse-du-Sud
- 810 000 logements assujettis à la taxe sur les logements vacants
- 9,6 % de vacance dans les petites aires urbaines, 7 % dans les plus grandes
Un logement vacant sur trois seulement est un logement abandonné
Le mot recouvre deux situations que rien n’oblige à confondre. La vacance frictionnelle, c’est le logement entre deux locataires, celui qui attend un acheteur, celui qui est en travaux, celui dont la succession n’est pas réglée. Elle dure quelques mois et le marché ne fonctionne pas sans elle. La vacance structurelle commence après deux ans : là, le logement ne trouve plus preneur.
Le partage se mesure. Sur les trois millions de logements vacants du parc privé, la Cour des comptes en compte 1,1 million au-delà de deux ans, soit 38 % du total et un taux de vacance longue de 3,5 %. Le dernier millésime du fichier LOVAC en dénombre près de 1,35 million. Environ 750 000 sont vides depuis plus de quatre ans.
Retirer la vacance frictionnelle divise donc le gisement par près de trois. Le stock qu’on pourrait espérer remettre sur le marché n’a jamais été de trois millions de logements.
Deux compteurs, deux définitions, deux chiffres
L’INSEE compte au recensement : un agent passe, interroge le voisinage et la mairie, et classe le logement. Dans les communes de plus de 10 000 habitants, 8 % des logements sont recensés chaque année, 40 % sur cinq ans. Cette méthode ignore la durée de la vacance et ne dit rien du propriétaire, mais elle reste la plus fiable pour dénombrer.
Le fisc compte autrement. Le fichier LOVAC, construit par le Cerema à partir des déclarations des propriétaires et des fichiers fonciers, retient le logement habitable, vide de meubles, non soumis à la taxe d’habitation et non déclaré en résidence secondaire. Il aboutit à 2 381 302 logements vacants dans le seul parc privé, soit 7,2 % de ce parc.
L’écart entre les deux tient au champ et à la définition, pas à une erreur. Le fiscal ne voit que le privé, et il définit la vacance par soustraction : ce qui n’est ni résidence principale, ni résidence secondaire, ni meublé de tourisme. La Cour des comptes juge cette mesure fragilisée depuis la disparition de la taxe d’habitation.
La vacance longe la diagonale des faibles densités
J’ai repris le tableau départemental du recensement pour le classer. Trente-deux départements sur cent dépassent 10 % de logements vacants, et la médiane départementale se situe à 9 %. Les extrêmes tiennent en une carte : les DOM et les départements ruraux du centre d’un côté, la Corse et la façade atlantique de l’autre.
| Département | Logements vacants (% du parc) |
|---|---|
| Martinique | 16,1 |
| Creuse | 15,9 |
| Guadeloupe | 15,1 |
| Allier | 14,9 |
| Nièvre | 14,0 |
| Vendée | 5,0 |
| Loire-Atlantique | 5,6 |
| Haute-Corse | 3,3 |
| Corse-du-Sud | 3,1 |
Le contraste ne se joue pas seulement entre départements. À taille d’aire urbaine égale, c’est la commune-centre qui se vide : 10,6 % de vacance dans les centres des petites aires, contre 7,3 % dans les autres communes de leur pôle. Trois points d’écart, sur le même bassin de vie.
Là où le logement manque, il y a très peu à récupérer
Dans les communes classées en zone tendue, celles où la demande dépasse franchement l’offre, 1,5 % seulement des logements privés sont vacants depuis plus de deux ans. En volume : 118 330 logements sur tout le territoire concerné, d’après l’exploitation du fichier LOVAC par la Cour des comptes.
Rapporté aux 60 000 logements sociaux construits en moyenne chaque année, ce gisement pèse moins de deux ans de production. Un appoint utile, dont on connaît d’avance la limite.
Le stock important est ailleurs, dans la Creuse à 10,6 % de vacance longue, dans la Nièvre à 8,8 %, dans la Meuse à 8,5 %, en Guadeloupe à 10,4 %. Ces logements-là ne manquent à personne sur place : ils sont vides parce que la population l’est devenue aussi.
Ce qui condamne un logement à rester vide
Le service statistique du ministère de la transition écologique a mesuré, toutes choses égales par ailleurs, ce qui multiplie la probabilité qu’un logement soit vacant depuis plus de deux ans. Environ 70 % de la vacance longue s’explique par trois familles de facteurs : la géographie, l’état du logement, la situation du propriétaire.
| Caractéristique du logement ou du propriétaire | Risque de vacance longue |
|---|---|
| Propriétaire résidant en établissement collectif | × 4,6 |
| Bassin de vie aux prix immobiliers les plus bas | × 4,4 |
| Propriétaire récemment décédé | × 4,3 |
| Bâti il y a plus d’un siècle | × 3,3 |
| Surface inférieure à 35 m² | × 2,8 |
| Bien détenu en indivision par trois usufruitiers ou plus | × 2 |
L’obsolescence pèse pour 45 % de la vacance durable, la localisation pour 42 %, les affaires de succession et de dépendance pour 20 %. On se figure volontiers un propriétaire qui garde son bien pour spéculer. Le portrait qui sort des données est celui d’un petit logement ancien, dans une commune où personne ne cherche à acheter, et dont plus grand monde n’a vraiment la main.
La taxe a triplé son rendement sans réduire la vacance
Deux taxes coexistent : celle de l’État dans les zones tendues, à partir d’un an de vacance, et celle que les autres communes peuvent instituer, à partir de deux ans. Le taux légal est de 17 % de la valeur locative cadastrale la première année et de 34 % ensuite, avec la faculté pour la commune de le porter à 30 % puis 60 %.
L’élargissement du périmètre a fait passer le nombre de communes concernées de 1 150 à près de 3 700, soit 45 % du parc de logements. Le nombre de logements imposés est monté de 387 000 à 810 000, les recettes de l’État de 80 à 271 millions d’euros, celles des communes de 36 à 107 millions.
Le verdict de la Cour des comptes est sans détour : cette montée en puissance n’a en rien endigué la vacance structurelle. Le levier fiscal fabrique de la recette, pas des logements occupés.
Quatre questions qui reviennent
Un logement vacant et une résidence secondaire, est-ce la même chose ? Non, et la frontière est le mobilier. Meublé, occupé quelques semaines par an, le logement est une résidence secondaire ; vide de meubles, il bascule en vacant. Les confusions entre les deux catégories existent dans les fichiers fiscaux, et elles jouent dans les deux sens.
Combien de logements vacants à Paris ? Environ 129 000 au dernier recensement, pour un taux de 9,2 %, supérieur à la moyenne de son aire d’attraction, qui est de 7 %. L’Île-de-France en compte près de 400 000.
Le parc social est-il concerné ? Beaucoup moins : environ 165 000 logements sociaux vacants, soit 3,5 % de ce parc, dont une partie retirée de la location en attendant une réhabilitation ou une démolition.
À partir de quand parle-t-on de vacance ? Dès qu’un logement habitable est inoccupé au 1er janvier pour le fisc. Elle devient longue au bout de deux ans, et c’est ce seuil que visent les politiques publiques.
Ce que ces chiffres disent ensemble
Le nombre de 3,1 millions est exact et il ne veut presque rien dire tel quel. Il additionne un logement en cours de vente à Bordeaux et une maison de bourg sans salle de bains dans le Cantal, dont le propriétaire est mort il y a quatre ans et dont six héritiers se partagent la nue-propriété. Une fois écartée la vacance qui fait tourner le marché, il reste environ 1,1 million de logements durablement vides, dont 118 330 dans les zones où l’on cherche à se loger.
Le rapport entre ces deux nombres tient en une phrase : près de neuf logements durablement vacants sur dix sont situés hors des communes où le logement manque. Là où ils s’accumulent, la vacance est le symptôme d’un territoire qui se vide, pas la réserve qui logerait les autres.
