La France compte 5 396 300 logements locatifs sociaux. Elle en compte aussi près de 5,9 millions. Les deux nombres sortent de sources publiques et aucun n’est faux : le premier est celui du répertoire tenu par le service statistique du ministère du logement, qui recense les logements des bailleurs sociaux ; le second y ajoute ceux qui appartiennent à des communes, à l’État, à des associations ou à de grandes entreprises publiques, et que ce répertoire ne voit pas.
En face de ce parc, 2,87 millions de ménages ont une demande enregistrée. Il s’attribue 394 000 logements sociaux par an. Le rapport entre les deux est le seul chiffre qui rende le parc parlant, et il vaut sept.
Ce qu’il faut retenir en chiffres
- 5 396 300 logements locatifs sociaux au répertoire du SDES, soit 15,9 % des résidences principales
- près de 5,9 millions en ajoutant les logements sociaux hors champ de ce répertoire
- 2,87 millions de ménages avec une demande enregistrée
- 394 000 attributions par an, soit 9,5 % des demandes traitées dans l’année
- 7,1 % de taux de mobilité : la part des logements qui changent de locataire chaque année
- 6,76 €/m² de loyer moyen, contre 7,95 €/m² en Île-de-France
- 85 % du parc en habitat collectif, 15 % en maisons individuelles
- 10,4 millions de personnes logées dans le parc des organismes Hlm, selon l’Union sociale pour l’habitat
Le nombre de logements sociaux dépend du répertoire qu’on ouvre
Trois décomptes coexistent, et l’écart entre eux dépasse le million.
Le premier est le RPLS, le répertoire des logements locatifs des bailleurs sociaux, publié par le SDES. Il donne 5 396 300 logements. Sa définition exclut ceux que détiennent les collectivités locales, l’État, certaines grandes entreprises nationales ou des associations. Ces derniers pèsent environ 9 % de l’ensemble d’après l’enquête logement de l’INSEE, ce qui place le parc réel autour de 5,9 millions.
Le deuxième est le parc des seuls organismes Hlm, celui que compte l’Union sociale pour l’habitat : 4,8 millions de logements, soit 81 % du parc social. S’y ajoutent 390 000 logements-foyers, hors du champ ordinaire du RPLS.
Le troisième est l’inventaire dressé au titre de l’article 55 de la loi SRU, qui mesure le taux de logement social des communes. Il compte plus large : logements-foyers, places en centres d’hébergement, terrains familiaux, location-accession. Une commune y affiche donc un taux supérieur à ce que le RPLS lui reconnaît.
Quand une source annonce un chiffre sans nommer son répertoire, on ne sait pas lequel des trois elle donne.
Un logement social pour combien d’habitants près de chez vous
Rapporté à la population, le parc va de 91 à 1 407 logements pour 10 000 habitants selon le département. La moyenne nationale tourne autour de 790.
| Territoire | Logements sociaux pour 10 000 habitants |
|---|---|
| Seine-Saint-Denis | 1 407 |
| Hauts-de-Seine | 1 251 |
| Île-de-France (région) | 1 128 |
| Gers | 306 |
| Ariège | 229 |
| Mayotte | 91 |
Source : INSEE, d’après le répertoire RPLS du SDES.
En volume, quatre régions portent l’essentiel du parc. L’Île-de-France en concentre le quart à elle seule.
| Région | Logements sociaux | Part des résidences principales |
|---|---|---|
| Île-de-France | 1 404 353 | 26,1 % |
| Auvergne-Rhône-Alpes | 610 208 | 16,5 % |
| Hauts-de-France | 595 257 | 23,0 % |
| Occitanie | 336 920 | 12,0 % |
| France entière | 5 396 300 | 15,9 % |
La forme du bâti change elle aussi d’une région à l’autre. L’habitat collectif domine à 85 % au niveau national, mais les Hauts-de-France comptent 37 % de maisons individuelles, héritage des corons et des cités minières.
Sept demandes enregistrées pour une attribution
Les 2,87 millions de ménages en attente et les 394 000 attributions annuelles donnent un rapport de sept pour un. Encore ce rapport masque-t-il les écarts de territoire : le taux d’attribution est de 5,0 % en zone A bis, celle des marchés les plus tendus, et de 14,9 % dans les zones B2 et C, trois fois plus.
Les délais mesurés vont dans le même sens : 600 jours en moyenne entre l’enregistrement et l’attribution, et 850 jours d’ancienneté médiane pour les demandes encore en attente. En Île-de-France, le délai médian atteint 30,4 mois, et 35,2 mois dans le Val-de-Marne.
Un tiers des demandeurs sont déjà logés dans le parc social
C’est la nuance que le chiffre de 2,87 millions ne porte pas, et la Cour des comptes l’a relevée : environ 900 000 demandes émanent de ménages déjà locataires d’un logement social, qui souhaitent en changer. Une famille qui s’agrandit, un locataire qui veut se rapprocher de son travail. Hors ces mutations, la demande de ménages non logés dans le parc tombe autour de 1,9 million.
La Cour a aussi relevé la fragilité du décompte lui-même : 13,6 % des demandes déposées en ligne ne comportaient qu’une pièce d’identité, et 17,4 % aucun justificatif de ressources. Le fichier enregistre ce qu’on lui déclare.
Enfin, une demande de logement social se renouvelle tous les douze mois, faute de quoi elle disparaît. Chaque année, 830 000 demandes s’éteignent ainsi ou sont abandonnées, contre 380 000 à 394 000 qui aboutissent. Le stock ne se vide pas par le haut, il fuit par le bas.
La rotation fournit huit logements attribués sur dix, et elle recule
Un logement social attribué est presque toujours un logement libéré, pas un logement neuf. Sur les 5 012 400 logements proposés à la location, le taux de mobilité de 7,1 % donne environ 356 000 remises en location par an. Ajoutez les 71 300 mises en service de logements neufs : le compte des attributions y est.
Or cette mobilité était de 9,3 % six ans plus tôt. Appliqué au parc actuel, l’écart vaut 110 000 logements de moins remis en location chaque année, davantage que ce que produit une année entière de construction neuve. Le taux de vacance suit le même mouvement, de 2,9 % à 2,1 %, dont 1 % de vacance dite structurelle. Rapporté à l’ensemble du parc français, où 7,7 % des logements sont inoccupés, le parc social ne laisse presque rien dormir.
Un parc qui ne bouge plus est un parc qui n’attribue plus, quel que soit le nombre de logements qu’il contient.
Le loyer moyen est de 6,76 euros du mètre carré
Le loyer moyen du parc conventionné s’établit à 6,76 €/m², en hausse de 3,6 % sur un an. Il monte à 7,95 €/m² en Île-de-France et redescend à 6,37 €/m² en province. L’amplitude départementale va de 5,09 €/m² dans la Creuse à 9,33 €/m² à Paris.
L’écart tient surtout au financement d’origine, qui fixe le loyer plafond pour toute la vie du logement.
| Financement d’origine | Loyer moyen (€/m²) |
|---|---|
| PLAI, le plus social | 6,35 |
| PLUS, 80 % du parc | 6,44 |
| PLI, intermédiaire | 9,79 |
| PLS, intermédiaire | 9,88 |
Source : SDES, répertoire du parc locatif social.
Un logement financé en PLS se loue donc 55 % plus cher au mètre carré qu’un logement PLAI, dans le même parc et sous la même étiquette de logement social.
L’offre et la demande ne portent pas sur les mêmes logements
80 % des demandes viennent de ménages sous plafond PLUS, dont 59 % sous plafond PLAI, le plus bas. L’offre disponible est composée à 82 % de PLUS et à 8 % seulement de PLAI. Le décalage porte sur le segment le plus contraint.
Sur les tailles, la correction est engagée. Les logements d’une ou deux pièces pèsent 28 % du parc mais 40 % des mises en service des cinq dernières années, quand les quatre pièces et plus tombent de 35 % à 22 % des livraisons. En six ans, les studios ont progressé de 14,3 % et les deux-pièces de 12,6 %, tandis que les cinq pièces et plus reculaient de 14,0 % : démolitions d’un côté, très peu de construction de l’autre.
Sur la même période, le parc a gagné 306 400 logements, soit 6,0 %. La demande enregistrée, elle, progressait de 28,0 %, c’est-à-dire 605 400 demandes supplémentaires. La production a pris la bonne direction ; elle n’a pas tenu le rythme.
Questions fréquentes
Combien de personnes vivent dans un logement social en France ? Environ 10,4 millions dans le seul parc des organismes Hlm, d’après l’Union sociale pour l’habitat. Un ménage sur sept.
Combien de bailleurs sociaux existe-t-il ? Près de 550 organismes : offices publics de l’habitat, entreprises sociales pour l’habitat, coopératives et sociétés d’économie mixte agréées.
Quelle part des ménages peut prétendre à un logement social ? Les plafonds de ressources en vigueur laissent éligible une large majorité des ménages, entre 57 % et 61 % selon la zone et la composition du foyer. Être éligible n’a jamais voulu dire être servi.
Le parc social augmente-t-il ou diminue-t-il ? Il augmente, de 0,5 % sur la dernière année observée : 71 300 entrées contre 18 100 démolitions, 10 900 ventes et 6 000 sorties de champ.
Où le parc social est-il le plus dense ? En Seine-Saint-Denis, avec 1 407 logements pour 10 000 habitants, quinze fois la densité de Mayotte.
Ce que ces chiffres disent ensemble
Le parc social français grandit. Il grandit lentement, il se concentre là où les marchés sont tendus, et il produit désormais les petits logements que la demande réclame. Rien de tout cela ne se voit dans la file d’attente, parce que la file d’attente ne dépend presque pas du nombre de logements construits : elle dépend du nombre de logements libérés.
Avec 356 000 remises en location contre 71 300 constructions neuves, la rotation pèse cinq fois plus lourd que le neuf dans ce qui s’attribue. Et cette rotation a perdu près d’un quart de son volume en six ans, sans qu’aucune décision de construction ne puisse compenser l’écart à court terme. Un parc de 5,4 millions de logements dont 7 % changent de mains chaque année offre moins de possibilités qu’un parc de 4,5 millions dont 10 % tourneraient.
