38,4 millions. C’est le nombre de logements en France hors Mayotte au dernier parc publié par l’INSEE, résidences secondaires et logements vides compris. Rapporté à la population, cela fait près de 560 logements pour 1 000 habitants, soit un logement pour 1,8 habitant. Peu de pays européens font mieux : seuls le Portugal et la Grèce devancent la France sur ce rapport.
- 38,4 millions de logements, France hors Mayotte
- 31,7 millions de résidences principales, 82,5 % du parc
- 3,8 millions de résidences secondaires et de logements occasionnels, 9,8 %
- 3,0 millions de logements vacants, 7,7 %
- 54,4 % de maisons, 45,6 % d’appartements
- 57,4 % des ménages propriétaires de leur résidence principale
- 5,4 millions de logements locatifs sociaux au répertoire des bailleurs
- un peu plus de 300 000 logements supplémentaires chaque année
Quatre logements sur cinq sont des résidences principales
Trois catégories se partagent ce total, et une seule pèse vraiment. Le tableau de répartition publié par l’INSEE et le SDES donne le découpage.
| Catégorie | Nombre de logements | Part du parc | Source |
|---|---|---|---|
| Résidences principales | 31,7 millions | 82,5 % | INSEE-SDES |
| dont occupées par leur propriétaire | 18,2 millions | 47,4 % | SDES |
| dont locatif social | 5,0 millions | 13,1 % | RPLS |
| Résidences secondaires et logements occasionnels | 3,8 millions | 9,8 % | INSEE-SDES |
| Logements vacants | 3,0 millions | 7,7 % | INSEE-SDES |
| Ensemble | 38,4 millions | 100 % | INSEE-SDES |
Le quart restant des résidences principales relève de la location privée, à quoi s’ajoutent 2 à 3 % de ménages logés gratuitement. Chaque ligne obéit à sa propre géographie : le parc vide gonfle là où l’emploi recule, les résidences secondaires se massent sur le littoral, le logement social se concentre dans les communes que la loi soumet à quota, et la part de ménages propriétaires dépend surtout de l’âge. Additionnez les deux dernières catégories : 6,7 millions de logements, un sur six, n’abritent le foyer principal de personne.
Ce que le compte de 38,4 millions laisse dehors
Le chiffre porte sur les logements ordinaires, et cette précision retire du total tout un pan de l’habitat. Une chambre d’Ehpad, un studio de résidence étudiante gérée, une cellule, une chambrée de caserne, un lit de foyer de travailleurs : rien de tout cela n’est un logement au sens de l’INSEE, parce que ces locaux relèvent d’une collectivité d’hébergement. Les habitations mobiles, péniches et caravanes de résidence permanente sortent du champ pour la même raison.
Mayotte en sort pour un tout autre motif, faute de série comparable sur la longue période : le département est entré tard dans le dispositif d’estimation annuelle.
Le recensement décrit encore un parc légèrement différent, puisqu’il repose sur une collecte étalée sur cinq années glissantes. Deux tableaux de l’INSEE peuvent donc afficher deux nombres de logements sans qu’aucun soit faux, et l’écart tient à la date de référence plutôt qu’à la qualité de la mesure.
La maison l’emporte de peu, et pas partout
54,4 % du parc est constitué de maisons, contre 45,6 % d’appartements. L’individuel monte à 55,5 % si l’on ne garde que les résidences principales : la maison sert donc un peu plus souvent de logement à l’année que sa part du parc ne le laisserait attendre.
La moyenne nationale n’a pourtant à peu près aucun sens à l’échelle d’un territoire. L’Île-de-France plafonne à un quart de maisons, et le rapport s’inverse entre la grande couronne, majoritairement pavillonnaire, et Paris avec les trois départements limitrophes, où près de neuf logements neufs sur dix sont des appartements. Le foncier tranche. Au-delà d’un certain prix au mètre carré, la maison individuelle disparaît de l’offre neuve.
Les logements vides sont surtout des appartements
Comptez 1,6 million d’appartements et 1,3 million de maisons parmi les 3,0 millions de logements vacants. Rapporté à chaque catégorie, cela donne 9,3 % d’appartements vides contre 6,4 % de maisons : le collectif se vide une fois et demie plus souvent que l’individuel, alors qu’il ne pèse que 45,6 % du parc.
L’ampleur de la vacance dépend aussi de qui la mesure. L’INSEE en compte 3,0 millions ; le fichier LOVAC, produit par le Cerema à partir des données fiscales pour le ministère du Logement, en dénombre 1,35 million dans le parc privé, soit 4,1 % de ce parc, mais seulement pour ceux vides depuis plus de deux ans. L’écart n’est pas une erreur. L’estimation du parc photographie un stock à un instant donné, les quelques mois entre deux locataires compris ; LOVAC isole la vacance structurelle, celle qui ne se résorbe pas toute seule et qu’une politique du logement cherche à réduire.
Le parc gagne 300 000 logements par an, et ralentit
Sur les quarante dernières années, le nombre de logements a progressé de moitié, à un rythme voisin de 1 % par an. Ce rythme s’affaisse : la croissance annuelle tourne désormais autour de 0,9 %, contre 1,2 % deux décennies plus tôt.
Cet apport ne vient pas que du neuf. Les mises en chantier tournent autour de 277 000 logements sur douze mois glissants, soit 20 % sous la moyenne des cinq années précédentes, et les permis délivrés ne dépassent guère 376 000. La division d’un pavillon en deux appartements, la transformation d’un local commercial ou d’une grange grossissent le parc sans qu’aucune construction ne soit enregistrée ; les démolitions et les regroupements le rabotent dans l’autre sens.
Hors Mayotte, les départements ultramarins voient leur parc croître de 2,3 % par an sur longue période, plus du double du rythme métropolitain, avec le même essoufflement récent.
Un logement pour 1,8 habitant, et de moins en moins d’habitants dedans
Le pays compte 31,7 millions de ménages pour 38,4 millions de logements, soit 1,21 logement par ménage. Mais la taille moyenne d’un ménage est tombée à 2,1 personnes, contre 2,6 il y a une génération, et 38,9 % des résidences principales sont occupées par une personne seule. Chaque séparation, chaque départ d’un enfant, chaque veuvage crée un besoin de logement sans créer un habitant.
Le logement moyen, lui, n’a presque pas bougé : 93 m² de surface habitable pour une résidence principale, 3,9 pièces. L’écart se joue au statut, avec 102 m² chez les propriétaires occupants contre 64 m² dans le locatif privé et 66 m² dans le parc social.
Application des moyennes nationales : 563 logements pour 1 000 habitants, répartis à 82,5 %, 9,8 % et 7,7 %. Une commune littorale ou de montagne s’en écarte fortement.
Questions fréquentes sur le parc de logements
Y a-t-il plus de logements que de ménages en France ? Oui, de 6,7 millions d’unités : 38,4 millions de logements pour 31,7 millions de ménages. L’excédent ne dort pas là où les ménages cherchent, puisque 40 % des résidences secondaires occupent des intercommunalités du littoral et 530 000 se trouvent au-dessus de 750 mètres d’altitude.
Combien de logements vides compte-t-on vraiment ? 3,0 millions selon les estimations du parc. 1,35 million si l’on ne retient que ceux vides depuis plus de deux ans. Le taux varie peu selon la densité : 8,1 % dans le rural, 7,9 % dans les villes moyennes, 7,4 % dans l’agglomération parisienne.
Le parc compte-t-il les logements sociaux à part ? Le répertoire des bailleurs sociaux en recense 5,4 millions, dont 5,0 millions occupés comme résidences principales : il inclut aussi les logements vides, ceux en attente de démolition et ceux en cours de première location.
Combien de logements neufs sortent chaque année ? Environ 277 000 chantiers ouverts sur douze mois glissants, pour 376 000 logements autorisés. L’écart mesure ce qui est permis mais jamais construit.
Ce que ces chiffres disent ensemble
Les 6,7 millions de logements qui ne sont la résidence principale de personne pèsent vingt années de construction neuve au rythme actuel. Ils ne règlent rien pour autant. Une résidence secondaire du littoral, une maison vide dans une commune que l’emploi a quittée et un appartement promis à la démolition ne se transforment pas en toit pour un ménage qui cherche à habiter près de son travail.
Le parc grandit plus vite que la population, mais les ménages se multiplient plus vite encore que le parc, parce qu’ils rétrécissent : 2,1 personnes par résidence principale, et près de quatre sur dix occupées par une personne seule. Ce qui manque n’est donc pas le nombre de logements, c’est leur emplacement.